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7万一套海景房!山东乳山房子“白菜价”的背后,是玩砸的楼市游戏

2020-10-29 14:54:16
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乳山,山东的一个县级市,最近发生一起魔幻事件:

有人报名乳山免费跟团游,结果不是被带去买首饰、纪念品,直接被拉去买房,还不让退款。

当地的海景房,早已是中国出了名的楼市巨坑,跌到7万一套,但供应量仍然特别大。

各种形式的看房团,都是割韭菜,跳进去就套牢。

乳山的海景房,是一场被玩砸的楼市游戏。

01 免费跟团游的大坑

这几天冲上热搜的,是乳山海景房。

当事人姚先生声称,自己在当地被限制人身自由,本是来旅游,结果强买强卖搞了一套房。

不过,也有回应说,限制人身自由、不让睡觉、强制买卖等现象不存在。当事人为了快点退房才编造这些。

不管怎么样,姚先生这套房,真是买得心不甘情不愿。

本月初,当事人姚先生跟团去乳山“旅游”,实际上这是个看房团。乳山这个地方,海滩确实很美,海景房也不是一般的多。

当事人看了几套海景房,可能瞬间是心动了。没时间看看当地白菜价的二手房市场,大手一挥冲动消费了。

事后,当事人才了解到当地二手房价才三四千,自己八九千买入,买完即亏60%,后悔莫及,就有了开头这么一出。

其实,乳山就是海景房里的鹤岗!

我奇怪的是,都2020年了,怎么还有人去买这里的房子。

要知道,乳山房子泛滥、白菜价的新闻铺天盖地不是一天两天,而是已经持续十来年了。

当地人说,“把乳山市所有的人口填进去都住不满”“在银滩,卖房子的比卖菜的多。”

你不可能找到接盘侠,买了就要被套住。

况且,这里的房子不仅多,还贱卖。

链家上一套70㎡的房子,单价只要1000元/㎡左右,整套下来7.3万,比部分一二线城市住房每平米单价还便宜。

按照中国房价行情网的数据,今年9月,乳山市二手房均价4124元/㎡,和十年前的价格差不多。

乳山中介挂出来的二手海景房信息/图源:第一财经

不过,当地新房均价达到6887元/㎡,不少楼盘单价过万。新房、二手房价格相差极大。

这也造就当地荒诞的一幕:

售楼部不接待散客,只接待从全国赶来的看房团,因为前者对周边二手房市场有所了解,不容易被骗;后者人生地不熟,容易忽悠。

销售卖力喊上“欢迎光~临”,一边拿着对讲机低语:

韭菜到了,各就各位。

02 面朝大海,房房房房

乳山的海景房,为什么成了全国闻名的大坑?而且十几年都填不满?

首先,乳山的海景房供应极大,完全不顾需求和存量饱和,持续透支市场。

上世纪90年代,乳山银滩就明确要大力发展房地产,30年里时不时掀起开发狂潮。

2018年,房地产施工许可面积141万㎡,竣工面积 61万㎡,合起来202万㎡。

2019年,当地房地产开发投资同比增长7.03%,其中住宅投资同比增长10.53%。

可见,乳山完全没有停下来的意思。

要知道,乳山总人口才54万人左右。按照3口一家、每户100㎡住房计算,乳山盖房9年,就可以满足当地所有人的住房需求。

然而,乳山的房地产开发,已经持续了快30年,而且还没算上大量的二手房和农村住房。

巨大的供应量,不仅可以完全满足当地人,每年数万外地人涌进来,也根本填不满。

需求远远没有跟上,供给却在不断增多。房价能起得来吗?

03 冬不通暖,配套不足

乳山海景房,被吐槽很多的一点,就是服务太差,配套没跟上。

不少业主反映,冬天居然不通暖气。北方海边风大,谁受得了?

央视财经去年7月实地采访,就遇到业主投诉这个问题。

冬天没有暖气的问题持续好几年也没有解决,正如受访者所言,各种配套设施“发展得慢”。

这也是当地冬季入住率特别低,成为“鬼城”的主要原因之一。

颇为讽刺的是,当地媒体在今年的一篇报道里居然说,供暖等公共设施“完善”了,水电暖有什么问题,“一个电话就安排人过来解决”。

要是真这么做,当地还会变为“鬼城”?

不仅是供暖,其他的公共设施建设也很糟糕。

乳山银滩附近的三甲医院,在50公里外的威海市区,还没有公交前往,开车上高速都要一个多小时,这让老人如何在此安心养老?

教育配套:幼儿园数量倒也过得去,小学数量就少得可怜了,而且一般都在20公里外。

交通上,乳山银滩距离最近的汽车站是乳山汽车站,两地相距14公里,中间只有公交车接驳。半小时一班,车程45分钟。

从外地来银滩,肯定要经历一番折腾:先坐飞机在威海机场下,再坐大巴到乳山,最后乘坐公交达到自己的海景房……

也就是说,发展了30年的海景房,却是实打实的农村配置。

04 旅居搭台,房产唱戏

当地的做法,是“旅居搭台,房产唱戏”模式。

先打上旅居的名头——“好水好沙滩,来这里放空自己”,再引进大批开发商进行房地产开发。当地政府,起码有不菲的土地财政收入。

然而,对旅居地产非常重要的配套物业因素,政府和开发商似乎都不重视。

这种模式也不可持续。2015年,乳山GDP还有477.18亿元,去年直接掉到277.36亿元,跌了快一半。

短期批量复制房子还能刺激经济,但时间一长肯定失效,摔得必然很惨。之前乳山还能入榜全国百强县,排在六七十位,今年直接跌出榜单。

旅居地产不是简单的造房子,而是要有很大的前期投入,完善基础设施,才能吸引他人来住。

更何况,这些楼盘离配套完善的城区距离较远,对学校、商场、医院等配套的要求也就更高。

像上文说的供暖、医院、教育、公共交通等配套,不仅需要政府参与,有时也需要大型开发商加入。比如,开发商可以协调引进优质的幼儿园、小学。

而且说白了,旅居地产是建在景区的“城市”。业主不仅要看碧海蓝天,更要享受和城市无差的生活水准。

不然,他们可以直接回老家住,为什么还要买海景房?

综合来看,选择海景房,不仅要看环境,还要考虑配套物业。最好选择大型开发商进驻的楼盘,这样也有保障。

而像乳山这样“旅居搭台,房产唱戏”的沿海小城市,只能把戏台给唱砸了。

这几年,越来越多的北方人,不满足于山东、河北等地海景房冬天寒冷、潮湿,纷纷跑到海南、珠海等南方过冬。

这种趋势,是拿真金白银投票的,才是真正的人心所向。

参考资料:

1.子木聊房:疫情结束后,该重新认识旅居了

2.央视财经:这地方的海景房怎么卖出了“白菜价”?实地探访

3.第一财经:乳山银滩“白菜价”海景房背后:投资有风险,买房需谨慎

4.央视财经:空城房价跌 投资好时机?

5.大猫财经:刚买的房,亏了60%……

责任编辑:bH_03116

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