事件：公司公告拟以4.34亿元交易对价收购标的公司桂林彰泰物业65.0%的股权，本次收购完成后，标的公司将成为公司控股子公司纳入报表。2019年标的公司分别实现营收/税后净利润为1.93/0.52亿元，交易对价对应2020年静态PE11.0X。标的公司承诺2020年税后净利润不低于0.60亿元。
交易对价合理公允，区域布局更进一步。公司本次收对价对应2020年静态PE为11.0倍，横向对比行业内其他并购估值合理公允。标的公司彰泰物业深耕广西，具备较强的区域影响力。截至目前，标的公司覆盖全国17个城市，在管面积超1000万平米，合约面积超2400万平米，合约在管比达到2.4，管理业态覆盖住宅、公建、写字楼、商业综合体等；其连续四年入围物业企业综合实力百强名单，2020年位居第63位。本次收购有望进一步扩充公司的区域布局范围，增强公司在广西区域的市场竞争力及外拓能力。
第三方外拓持续发力，社区增值服务有望延续快速增长。公司在同等规模物管企业中具备更优异的市场化外拓能力，2020年以来通过招投标、成立合资公司、战略并购青岛银盛泰、香江物业及本次并购等方式，管理规模实现快速增长。截至2020H1公司在管面积/合约面积分别为7718/14285万平米，同比增长57%/66%。公司坚持“平台+生态”的发展战略，将规模不断做大的专项社区增值服务独立为BU，通过专业化帮助实现BU在公司平台的独立快速扩张。2018年以来，公司将社区维修及硬件保养服务板块、美居业务通过BU孵化，预计未来社区增值服务有望延续快速增长。
板块供给高峰已过，利好政策频发。去年年中以来板块出现较大调整，主要原因包括年中大批公司配股及Q4以来IPO供给大幅增加、地产行业调整政策对板块估值有所压制。短期来看，物业公司新股供给高峰已过；近期住建部等十部委发布的利好政策鼓励物业服务定价机制市场化、推动发展生活服务等，对行业形成重要利好，优质物管企业有望加速获取市场份额及布局增值服务。当前板块将迎来年末年初的估值切换节点，短期亦有望受到高增长企业潜在的年报预增刺激，预计3月初港股通也有望纳入前期上市的多数大型物管标的，行业将迎来再投资的窗口阶段。
投资建议：我们预测公司2020-2022年归母净利润分别为3.90/5.90/8.91亿元，同比增长74.3%/51.3%/51.0%，对应EPS分别为0.23/0.35/0.53元，2019-2022年CAGR为58.5%。公司当前股价对应2020-2022年PE分别为72.4/47.9/31.7倍，考虑到公司强劲的市场化外拓能力、管理层执行力优异且员工激励充足，维持“买入”评级。