“来买房的人大多是从北京过来的，毕竟离北京近。在北京一套房子的首付款，在固安可以付全款。”黄小平的这番话道出了十年来固安房地产市场需求旺盛的原因。
今年年初，受疫情影响，楼市暂时停摆。不过，买房需求并未减少，随着各大楼盘相继推出新品，下半年以来，固安的楼市又开始热闹了。
房价“峰回路转”回归理性
作为“京南第一城”，固安的房地产市场是环京楼市的缩影。早在2010年，固安新建住宅为5000多元/平方米。如今的价格则在15000元/平方米左右，10年时间，上涨了2倍。
这期间值得关注的是，固安房价最高点时的2017年。因为外来的投资需求不断出现，固安房地产市场量价迅速上涨，成为继“北三县”之后环京最亮眼的区域。2017年，固安的房价达到约2万元/平方米。
冯坤是固安本地人，生在固安，长在固安。他说，当时的价格的确高，能买得起的本地人并不多。
在房价上涨的压力下，2017年3月，廊坊市出台了限贷政策，要求非本地户籍限购一套， 首付比例不低于50%；本地户籍限购两套，首套首付比例不低于30%。同年6月，固安限购再次升级，其中最为严格的一条是，非本市户籍居民购房需提供3年及以上当地社保证明或纳税证明，且限购1套。
随着固安限购不断升级，投资需求被抑制，房地产市场量价齐跌。此后，包括固安在内的环京，不得不面对房地产寒冬的来临。
对此，中原地产首席分析师张大伟分析认为，以北京为首的京津冀城市圈调控政策力度全国最强。固安作为环京一个区域，房价从过去的2万多跌到现在的1.4万左右，房价基本上已经剔除了泡沫。
落户条件放松助推市场平稳恢复
回顾固安房地产市场的走势，克而瑞分析人士认为，固安的房地产市场由2003年起步到2009年快速发展，由2017年上半年步入鼎盛时期到2017年下半年遇限购升级断崖式下跌，再到2019年市场回暖，房地产市场逐渐回归理性。2020年受疫情影响，第一季度楼市几乎停摆，不过，在固安放开人才落户政策的推动下，市场已在逐步恢复中。
固安人才政策始于2019年12月，当时固安发布《关于进一步简化高校毕业生落户手续的实施办法（试行）》，落户条件放宽至大专、职业院校毕业生。而在今年４月，廊坊市发布《关于进一步深化户籍制度改革的意见（试行）》，其中提到，固安作为首都周边城镇，就业满六个月且连续缴纳六个月以上城镇职工养老保险的人员也可落户。
彼时，张大伟就预计，固安县户籍人口有望增加，潜在购房需求有望增加，固安楼市将获得利好，房价有望获得托底。
事实也证明，此后的固安楼市走势平稳恢复。据北京中原市场研究部统计，今年7月从成交均价环比来看，廊坊市区、固安、石家庄、张家口等环京4个区域成交均价环比上涨，其中固安成交价涨幅最大，成交均价1.23万元/平方米，环比上涨7%。
不过，受到疫情影响，燕郊、固安、香河等区域成交套数环比下降也是事实，其中7月，燕郊环比降幅最大，环比下降62%。相比之下，固安成交502套，成交套数环比下降37%。
到了8月，随着市场恢复，固安楼市有了明显的起色。据世联行的数据显示，其当月成交374套，环比上涨74%；成交均价17466元/平方米，环比上涨22%。在成交量显著增加的同时，价格也较7月有所上升。
在固安放开人才落户政策等因素的推动下，固安楼市的热度逐步恢复。图/CFP
本地、北京客群占比“二八分”
而从购房客群上看，近十年固安楼市也发生了不小的改变。最早由本地客群为主转到北京投资客群为主。后来受限购影响，北京客户开始减少，本地刚需客户占比增多。但是随着落户政策的松动，以及大兴新机场开通、京雄城际铁路的推进，北京客群占比正在回升。
与过去相比，黄小平认为，现在固安房价比较稳定，至少现在过来买房子的人，几乎没有投资的人，都是以自住为主。这与2017年限购以前，投资客蜂拥南下买房的情况完全不同。
黄小平表示，在他接触的固安买房者中，工作在北京的人居多。因为现在随着交通发达，距离已经不是问题。加上“北漂”一族的工资确实没有房价涨得快，想在北京扎根儿并不容易。相比之下，固安则是个不错的选择。
“还有很多人来固安买房子，是看重固安有着得天独厚的地理优势和完善的配套设施。而且这里的住宅品质与前几年相比已经有了大幅提升。如果一些项目放在北京五环，绝对是豪宅。”黄小平如是说。
近年来，固安涌现出不少品质新盘。图为孔雀城大湖。图片来源 企业供图
据北京克而瑞的调查显示，在固安购房的人群中，本地客群占到20%，而北京客群占到80%,其中有55%的非京籍客群，是在西红门、新发地、玉泉营等地工作，因为没有北京“房票”或受北京高房价挤压而外溢置业。他们一般选择在北京和固安之间通勤工作，或者接父母到固安居住，自己周末回固安与老人团聚。
板块功能分明，北部新城承接北京外溢刚需
在冯坤看来，固安最早是以南部为主，后来逐渐向北城发展。从目前来看，固安楼市已发展成为功能分明的板块以承接不同的置业人群。各个板块特征及功能定位各不相同，价格也不尽相同。
据北京克而瑞调查显示，北部新城紧邻北京大兴和机场高速路，因邻近北京而主要承接了北京外溢刚需客户。北部新城作为固安县的新区，目前正处在开发建设阶段，其也处于固安住宅产品的“第一梯队”，普通住宅价格为15000元-17000元/平方米，是固安价格最高的区域。温泉新城因为依托温泉资源吸引了北京养老度假客群，普通住宅价格为9000元-13000元/平方米，北京客群占比80%以上。
因紧邻北京，固安北部新城承接了很多北京外溢需求。
中部城区板块是老城区所在板块，生活配套完善，但受区域发展规划布局的影响，以刚需产品为主，普通住宅价格为14000-15000元/平方米，北京客群占比也在70%以上，置业目的多为刚需。
随着固安楼市板块的逐渐扩大，自孔雀城率先进驻固安后，各大品牌房企陆续进驻，包括建投、中南、世茂等。此外，2020年上半年，大悦城、绿地也首进固安。
在各大品牌房企的推动下，区域人居产品不断升级换代。尤其是率先进入固安的孔雀城，因为深耕多年，在区域市场的占有率方面具有绝对优势。而且孔雀城经过17年对于区域人居产品的不断探索创新，当地人居品质也跟随孔雀城的项目不断升级迭新，从一个县城的人居水平提升至与北京等一线人居水平相当的水准。而这也是吸引众多北京外溢需求的原因之一。
目前，固安的住宅类型多样。其中，温泉新城板块的居住产品以养老度假类产品为主。而作为外溢需求旺盛的北部新城主推功能型三居以及改善型大宅。值得一提的是，在北部新城有一个家喻户晓的标志型项目——孔雀城大湖，其也是当前固安楼市的人居前沿作品。孔雀城大湖以法国波尔多水镜广场为原型，打造了一扇形水系景观，这个13万平方米的浩瀚大湖，成为社区的生活重心，和法式园林一起营造着浪漫的生活气息。
如果说孔雀城大湖在固安北区建了一座新城，那么孔雀城柏悦府的出现，则是在北方为那些有着江南情结的人建了一座东方宅院，其凝萃中国九大名园，原版打造网师园；采用都市现代玻璃栏板立面，同品同标一线高端项目。
而纵观固安楼市十年，房价的变化最为明显，不过随着限购，房价已逐渐更为理性，而购房者人群也由本地自住需求向北京自住、休闲养老需求转变。这样的人群变化，也催热了固安北部新城这一近年来新兴的楼市板块。虽然目前固安房价还处在“原地踏步”的阶段，但是其住宅产品已经日新月异，居住舒适度以及区域价值已得到越来越多的人认可，正在成为环京宜居的典型区域。