“这一轮楼市从2020年市场翘尾到2021年小阳春，核心原因是信贷政策，特别是与经营贷入房市有关。”中原地产首席分析师张大伟表示，调控效果如何，就看严查资金违规入房市政策的执行力度如何。
2021年1月至2月，金融监管部门继续加强对商业银行涉房贷款的调控、引导，严防个人信贷、经营贷等资金违规流入房市。
那么，防止经营贷“摇身”变房贷，要守住几道关卡？整顿市场乱象是否影响房贷正常投放？
01
科学合理设定经营贷额度及授信期限
经营贷由于具有额度小、审批灵活、利率相对低等特点，对于缓解小微企业融资难、融资贵问题具有重要意义。
光大银行(4.260, 0.03, 0.71%)金融市场部分析师周茂华指出，在实际运行过程中，由于经营贷利率低并与房地产市场利率存在利差，容易引发跨市场的套利行为。
北京房地产业协会官方公益平台“京房字”近期公开一起核查案例：某人在2020年新注册一家小微企业，注册企业后，网签了西城区重点学区的一套二手房。在随后的几个月里，先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。该案例被检查人员从大量的购房合同中筛查了出来。
为消解经营贷的“套利”吸引力，目前，北京、上海、广东等地监管部门普遍要求，商业银行需审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或购买住房的客户发放个人经营性贷款。同时，科学合理设定授信期限、额度及还款方式。
“商业银行和消费金融公司在严格准入门槛、加强贷款管理的同时，应将经营性贷款发放时限控制在5年以下，并要求借款人提供必要的用途证明。对30万元以上的贷款应更严格执行受托支付规定，将贷款资金支付到合同约定用途的借款人交易对象，减少被挪用的风险。” 招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受《中国银行保险报》记者采访时表示。
一位北京地区近期有意申请经营贷的企业主则告诉《中国银行保险报》记者，1月时有大行提出可以提供300万元经营类贷款，贷款利率3.5%，但是贷款周期是半年，要求半年全部还清。在很短的周期下，尽管该名申请人同时有房贷压力，但不考虑将这笔贷款挪作他用。
近期，亦有媒体报道称，北京部分股份制银行、城商行在提高贷款申请标准的同时，上调了经营贷利率。《中国银行保险报》记者向某城商行业务人员求证时未获得正面回复。
董希淼认为，上调经营性贷款利率，总体而言影响较小，有助于减少经营性贷款与个人住房贷款之间的套利空间。但也可能“误伤”一些真正需要经营性贷款的小微企业和个体工商户。
02
贷后流向亟需系统性监测
在贷前管理、支付管理及贷后管理的整个流程中，多位专家及业内人士指出，贷后流向调查是最薄弱的环节。一位小贷公司业内人士表示，贷后流向监测几乎是一个“无解”的问题，因为可能涉及到投资人隐私等因素。尤其是互联网业务的兴起，更使用途监管变得困难。
“无论对金融机构还是互联网平台而言，对信贷资金流向、用途的监控都是老大难问题。”董希淼说，“因此，应修改相关制度办法，将虚构贷款用途、挪用信贷资金的行为纳入征信系统，提高借款人违规成本，从源头上遏制个人消费信贷资金违规流入楼市、股市等。”
在加强信贷资金用途管理方面，上海银保监局明确提出，商业银行要防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。对确认用途违规的行为，应及时采取实质性管控措施。
董希淼强调，信贷资金跨机构、跨领域流动，以及借款人以现金方式支取信贷资金，都是单一金融机构难以监测和管理的。对金融管理部门而言，应借助监控科技手段，建立信贷资金流向监测系统，帮助金融机构加强对信贷资金用途和流向的管理，提升防范信贷资金违规流入楼市、股市工作的能力和效率。
03
整顿市场乱象不影响房贷正常投放
据张大伟介绍，2021年房地产调控政策集中在租赁政策收紧、完善打新秩序、整顿房地产市场乱象等方面。
“资金无序流入房地产才是房价上涨的重要原因。”张大伟表示，“整体看，从调控政策内容看，本轮多个城市升级调控，有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。”
实际上除了经营贷，近期一线城市关于租金贷的监管措施也在陆续出台：北京严控“租金贷”拨付对象，要求银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。深圳提出金融机构应当与承租人单独签订贷款协议，并将贷款拨付至承租人个人账户。上海更加严格，要求未开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，原则上不得新增该项业务。已开展个人“租金贷”业务的住房租赁经营机构，应确保2022年底前贷款金额调整到占企业租金收入比例15%以下。
不过从目前来看，一方面，监管加码，严防资金无序流入房地产；另一方面，房地产贷款额度并未收紧，消费者无须恐慌。
央行金融数据显示，1月份我国住户贷款增加1.27万亿元，其中，中长期贷款增加9448亿元，增长规模高于去年同期。根据融360大数据研究院发布的“2021年2月房贷报告”，一线城市中，北上深三地房贷利率未发生变化，但出现调控收紧的现象。其中，北京地区房贷表现较为稳定，在利率没有变化的同时，多银行表示目前仍在正常投放房贷，暂时没有收紧额度的通知，但涉房资金违规现象遭严查。
链家北京地区一位工作人员告诉《中国银行保险报》记者，当前链家与大部分银行均保持正常合作，民生银行(5.250, 0.00, 0.00%)、中信银行(5.370, 0.01, 0.19%)、北京银行(4.840, 0.00, 0.00%)等股份行、城商行能够申请到的房贷额度会相对多一些，国有大行则相对趋严。