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战略聚焦深耕 一二线土储货值占比超9成

2021-01-11 16:29:30
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2020年是不同寻常的一年,年初的新冠肺炎疫情给各行各业都带来了巨大的挑战,房地产行业更是如此。无论市场如何变化,规模始终是一个绕不开的关键指标,2020年房企年度成绩单也陆续揭晓,我们发现仍有不少房企踏入千亿阵营。

12月初,禹洲集团正式发布公告,禹洲集团累计实现合约销售突破1000亿元。禹洲集团提前撞线完成年度千亿目标,正式晋级“千亿俱乐部”。1月7日,公司公告2020年全年禹洲集团实现累计销售金额为人民币1,049.67亿元,完成全年目标105%,超额完成。

在行业面临严峻的市场形势下,新晋级“千亿俱乐部”的禹洲能够逆势增长、超额达标与其早年的战略布局有着密切的关系,同时,近期亦迎来旗下物业板块分拆,多元化发展的布局强势展开,公司投资价值有望被市场进一步挖掘。

战略聚焦深耕,一二线土储货值占比超9成

禹洲超预期的市场表现,主要得益于公司对行业趋势的深度洞察能力以及前瞻性的布局战略。

早在2017年,禹洲集团就已经定下了3年冲刺千亿的目标,尽管面临并不轻松的市场环境,但凭借公司长期一二线深耕布局以及优质的产品力,高效的运营体系得以按期超额实现。

2017年,禹洲提出新的发展战略:区域深耕,全国领先。对房企而言,区域聚焦深耕无疑是提高产能和费效比的最好手段。区域聚焦深耕,就是在区域内聚焦资源,做深做透。

在聚焦深耕战略下,目前禹洲实现长三角、海西、大湾区、京津冀、华中和西南6大区域、37城布局之势;一二线城市土储占比超过90%。

实际上,自疫情之后4-6月份以来,一线和二线城市复苏超过预期。第三方机构数据显示,4月份以来一线城市整体环比成交上升高达45%,二线城市环比成交上升48%,比如上海,上升增长了60%,北京广州也超过50%。

禹洲库存的布局恰好符合市场趋势。禹洲在2019 年新增了35块地,是2020年销售的贡献主力区域,其中95%地块都在一线和二线的省会级城市,以及准二线城市,基本上在上海,合肥,南京,苏州,无锡,杭州等地。

禹洲深耕的长三角都市圈,在2020年上半年贡献了268亿元的合约销售,占比达到62%。在苏州市场,禹洲进驻不到3年时间,单城销售就突破了一百亿销售规模,成为禹洲第1个百亿销售的城市公司。在合肥,也在10月底成功突破100亿,成为禹洲的第2座百亿级城市。

显然,正是得益于区域深耕,聚焦一二线城市的前瞻性战略布局,在长三角地区迅速恢复、一二线城市保持坚挺这两个因素叠加下,禹洲的业绩逆势恢复并呈V型强势反弹。

禹洲2020年业绩的快速增长,也恰恰验证了禹洲的聚焦、深耕战略。

多元业务孵化成绩亮眼,财务稳健型房企凸显抗风险能力

房地产行业竞争下半场,禹洲积极推动多元化业务布局,2020年公司正式更名禹洲集团,进一步对外展现其致力于多元化发展的姿态。而随着前期布局不断进入收获期,公司也在积极推动成熟板块分拆上市。

早在2020年8月底,禹洲集团就曾对外公告,正考虑分拆旗下物业管理服务业务及商业营运服务业务于港交所上市。而在2020年12月11日,旗下禹佳生活服务正式向香港联交所递交招股书。公司分拆业务板块步入落地阶段,不仅展现了禹洲集团在多元业务布局下强劲的孵化能力,同时也将借力资本推动业务板块进一步做大做强,最终反哺母集团,协同共进。

根据招股书资料,2020年,禹佳生活服务凭借较强的综合实力入选"2020中国物业服务百强企业",位列第36位。而截至2020年6月30日,禹佳生活为74个项目提供物业管理服务,在管总建筑面积约为1320万平方米;已订约为123个项目提供物业管理服务,已订约总建筑面积约为2260万平方米。

尽管从数据上来看,禹佳生活服务整体规模相较于物业头部企业并不是行业中最突出的,但是公司也正在加速其外拓能力,2020年7月,禹佳生活成功收购了浙江舟山的一家物业管理服务提供商,截至9月30日公司的在管总建筑面积达到约260万平方米。此外在2020年11月至12月期间,公司也相继中标了两个新项目,总建筑面积达10万平方米。公司积极加快市场化运作,紧随上市后带来的资金实力及品牌实力的进一步提升,其物业板块的发展还将提速,具备高增长属性。

从过往业绩来看,公司物业板块的增速也有力验证了其成长性。招股书数据显示,2017年、2018年、2019年以及截至2020年上半年,禹佳生活服务实现收入分别约为3.05亿元、3.94亿元、5.44亿元、2.75亿元,2017-2019年的年复合增长率为33.5%。此外年度利润分别达到0.24亿元、0.34亿元、0.65亿元、0.37亿元,2017-2019年的年度利润年复合增长率达到66.2%。2020年上半年禹佳生活服务实现毛利率约为31.4%,优于克而瑞统计的30家物管企业28.69%的平均毛利率。总体来说,公司物业板块整体呈现小而美的特征,伴随当前新股市场的活跃表现,物业股在此前回调后已呈现反转,相信禹佳生活服务上市大概率将收获惊喜。

禹洲此次分拆有助于盘活存量资产,提升禹洲集团整体的质量,并促进分拆的物业板块的发展。同时,从价值发现角度来看,也将有助于公司内在价值的充分释放,其持有物业板块的权益价值进一步提升,公司流动性也将得到显著改善,进而提升公司财务稳健性。

相信此次分拆也有望形成行情催化效应,带动禹洲集团后续有更好的市场表现,不妨拭目以待。

责任编辑:bH_0110
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