过去一年是房地产行业规则重塑的一年。在房企“三道红线”、银行“两道红线”及土地两集中供应等政策出台后，房地产市场迎来深刻的变局。房企在资金、投资及资源等方面快速分化，中海地产也不可避免地受到影响。
8月23日午间，中海地产发布2021年度中期业绩报告。上半年，公司实现合约销售金额2072.1亿元，同比增长20.5%；对应销售楼面面积1050万平方米，同比上升10.0%。
在销售规模稳定增长的同时，中海地产的利润水平却在不断下降，净利润率更是多年来首次跌破20%。
截至6月底，中海地产实现营业收入1078.8亿元，同比增长约21.7%；毛利率28.5%，较上年同期减少2.1个百分点，但仍保持在行业高位；归母净利润约207.8亿元，同比增长1.2%；净利润率约19.3%，同比下降3.9%；扣除税后投资物业公允值变动收益的归母净利润192.3亿元，同比上升10.9%。
业绩会上，有投资者针对利润率下滑发出疑问。中海地产副总裁郭光辉回应道，“我们判断行业利润率的下降，会逐渐趋于社会平均利润率”。
半年前，万科董事会主席郁亮也曾发表类似言论，其表示房地产行业的回报水平不可避免地会逐渐向社会平均水平靠拢，这意味着企业不能再靠囤积原材料、赚土地升值的钱了；意味着行业不能再靠加杠杆，赚金融杠杆的钱了。
这是一个无可回避的行业难题，中海地产也难有标准答案。不过，在下降或者趋近于社会平均利润率的情况之下，不同房企之间的分化也越来越明显。郭光辉强调，一直以来，中海地产更看重的是销售净利润率，它更能反映一个企业核心综合竞争能力。
“这里面包含了中海地产在财务费率、销售费率、利息水平等成本支出方面极强的控制力。从运营的效率、周转的效率等方面来看，公司有信心保持行业领先的利润率。”
不过，比起危机，素来稳健的中海地产看到更多的是发展机会。在中期业绩报告中，中海地产董事长颜建国引用管理学家彼得德鲁克的名言写到，“变不是最重要的，变化的趋势或趋势的变化是最重要的，趋势的变化让人发现看得见的未来”。
其指出，行业洗牌期加速到来，政策与市场将给予财务健康、遵循商业逻辑的企业更大的发展空间。
截至2021年6月底，中海地产持有现金1174.3亿元，完全覆盖一年内到期债务452.3亿元；资产负债率60.2%，净借贷比率33.8%，未触碰“三条红线”中的任何一条，继续保持在绿档。同时，中海地产的加权平均融资成本为3.6%，仍保持行业最低区间。
在后“三道红线”时代，稳健的财务成为中海地产在扩充土地储备方面的优势。
即便在严格的拿地标准下，包含中海宏洋在内，中海地产系列公司在上半年新增土地49宗，总地价778.1 亿元，新增货值1746.4亿元；其中，中海地产在国内拿下20幅土地，新增总楼面面积为489万平方米，总购地金额513亿元，权益购地金额458亿元，新增货值1105亿元；截至6月底，中海集团系列公司总土地储备达9224万平方米，对应货值约1.5万亿元。
7月，市场传言称房企买地金额也将被纳入监管，不得超年度销售额的40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。有投资者在业绩会上向管理层询问该政策是否会影响中海的拿地节奏。
中海地产总裁张智超回应称，40%购地比的指标在去年就有，属于三条红线以外的参照，不属于强制性的要求。规则要求房地产企业连续三年净现金流不能为负，更多是针对房地产企业在未达到三条红线中的绿档，且在投资上表现比较激进的情况下进行规范，更多是辅助的约束和管理。
其进而表示，40%的比例中是不含持有类物业的投资额，把这部分剔除后，中海地产基本能达到或者接近于这个水平，总体而言对公司的影响不大。
此外，为适应房地产下半场优质土地稀缺、地价高涨，及合作开发项目盈利表现不及预期等问题，以利润为导向的中海地产在2019年就开始调整拿地策略。针对多渠道获地专门成立投资拓展及产业合作部。几乎同时，中海地产的“蓝海战略”也尘埃落定。
所谓“蓝海战略”是中海地产制定的投资策略，其一，与部分国企及产业单位建立深入的合作关系，从市场寻找业主、造项目；其二，投拓触角伸向城市更新、棚改等领域，以化解公开拿地成本高、盈利下滑风险。
2021年上半年，中海地产通过“蓝海战略”拿下产业资源整合项目苏州中泰项目、城市地标项目苏州超塔项目、棚改项目长春润德项目及旧改前期服务项目深圳龙岗南约项目等多个项目。