今年以来，在稳地产背景下，楼市松绑“新招”不断。从控额到保额，银行对房贷业务的态度也在悄然生变，在“一城一策”的背景下，如何用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，为购房者提供更为便利的金融服务成为银行未来发力的方向。
多地推“带押过户” 利率执行最新标准
这两天，多个城市二手房放开“带押过户”火了!
“带押过户”指的是，存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。而在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方(原房主)先解押才能办理过户手续，而解押则意味着原房主需要还清全部按揭贷款。
当前，南京、苏州、济南、无锡、昆明等多地均创立了“带押过户”模式，“带押过户”不仅为原房主避免了寻求社会“过桥资金”中存在的各类风险，新房主只能通过原房主贷款行进行贷款的方式也为银行保留了房贷额度，避免了优质资产出现流失。
“这是最近推出的新政。”南京地区某银行个贷部门工作人员向北京商报记者介绍称，“举个例子，假如原房主目前想把手里的房产卖掉，这时新买家就可以来我行进行贷款，比如原房主按揭贷款剩余100万元未还清，那么‘带押过户’模式中就可以不用先还清这笔贷款，由新买家贷到资金后再将原房主100万元的贷款结清，后续由新买家完成还款。”
对于利率执行情况，上述银行个贷部门工作人员介绍，“新房主办理按揭贷款的利率参考最新标准执行”。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华在接受北京商报记者采访时分析称，银行通过“带押过户”保房贷额度主要还是落实楼市三稳任务，根据各区域房地产市场供需和区域宏观调控政策需要，因城施策，精准调控，促进楼市需求恢复。“带押过户”有助于减轻部分售房者高额资金垫付，提升二手房交易效率等。
中原地产首席分析师张大伟认为，从更高的层面上来看，“带押过户”政策有助于加快换房需求入市，会促进市民购买二手房及在该城市扎根落户，并进一步促进房地产市场良性循环。
据张大伟介绍，在执行过程中，多数“带押过户”需要在同一个银行系统内操作，才能实现“带押过户”。
从控额到保额 银行房贷态度生变
回顾近两年来的房贷支持政策变化，银行的态度已经悄然生变。
2020年12月31日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
在监管对房贷集中度“划档”之后，银行房贷放款曾出现阶段性紧缩。以北京地区为例，在2021年清明小长假之后，北京地区部分银行房贷额度便出现了收紧，当年8月北京地区房贷额度严控全面升级，多家银行分行以及分支行均无房贷额度，彼时有银行个贷人士直言，“2021年想要额度应该没戏了，2022年可能才会有”。
而今年以来，在宏观经济因素影响下，部分购房者出于月供压力、资金运用效率等因素选择提前还款，并且LPR(贷款市场报价利率)多次下调背景下，也让部分房贷利率高位站岗的购房者感觉“不划算”。然而，在北京商报记者此前的调查中，有银行以产品升级为由拒绝受理线上提前还款申请，购房者想要申请提前偿还本金，必须到进行贷款的网点进行线下预约。据调查，有关停线上还贷渠道的银行客服曾表示，9月16日可再尝试线上申请。不过，9月20日，北京商报记者尝试发现，该行手机银行App当前仍显示“产品升级”无法办理。另外，在记者调查过程中，也有部分银行表示，申请提前还款需要进行预约，办理周期为1个月左右。
从上市银行2022年半年报中可以发现，个人住房按揭贷款方面，有28家银行较上年末有所增长，但增幅普遍维持在个位数，放缓趋势也较为明显。另有12家银行个人住房按揭贷款较上年末有所减少。
正如诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄所言，银行态度的变化，能够反映出市场形势的变化，在前两年房地产市场交易火热的时期，银行通过控制房贷额度来稳楼市、稳房价，在当前，经济下行压力加大，居民预期收入下降，投资理财收益不景气，加上部分地区房贷利率下调至最低4.1%，一部分购房者选择提前还款，轻装上阵，对于银行来说还贷客户增加，控房贷不得不转向保房贷。
完善差别化住房信贷支持政策
在“一城一策”用好政策工具箱稳楼市的前提下，加大金融扶持力度，优化金融服务方式，促进房地产业良性循环和健康发展成为银行必答课题。
在陈霄看来，对于未来的银行房贷业务，银行应因城施策完善差别化住房信贷支持政策，对于购房者提出灵活还款方式，如先息后本或者利息加少量本金，减轻购房者的还贷压力，满足刚性购房需求释放，加大信贷资源保障，对重点客户给予期限调整、利率优惠等方面支持。
招联金融首席研究员董希淼指出，目前，多数银行已经对住房贷款政策进行了微调，比如降低贷款利率、加快放款速度等，但相应调整集中在满足首套住房消费需求。下一步，应在如何满足改善性住房需求上采取更多的支持政策，如适当放宽贷款条件，改变“认房又认贷”，区别对待已经结清贷款的购房者。
在优化房贷业务金融服务方面，也有部分银行高管在业绩发布会上做出了回应。交通银行副行长周万阜表示，加快房贷业务的流程优化，强化科技赋能，通过数字化改造，提升房贷业务留存效率和客户体验，解决疫情条件下房贷业务的正常办理。邮储银行副行长姚红指出，重点支持刚性和改善性住房需求，加强商品房的预售资金监管。
“对银行来说，应主要落实楼市三稳任务，根据各区域房地产市场供需和区域宏观调控政策需要，因城施策，精准调控，促进楼市需求恢复。‘带押过户’有助于减轻部分售房者高额资金垫付，提升二手房交易效率等。”周茂华说道。
