河南经济报 首席记者 孔凡哲
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楼市不是股市，却一直是牵系民生大计的一个话题。在楼市政策利好不断释放、城市价值持续加码的大背景下，2023年河南楼市会不会回暖?房企会面临哪些变局?对此，记者采访豫经智库的专家共同探讨河南房地产市场的现状和未来发展方向。
稳定信心“压舱石”
房地产是国民经济的支柱产业，对经济增长、就业、财税、居民财富、金融稳定都有重要影响。
在河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社看来，2022年以来，河南楼市持续走低是一个不争的事实。
据河南省统计局发布的数据显示，2022年全省商品房销售面积11141万平方米，比上年下降16.1%，其中，住宅销售面积下降15.9%;商品房销售额6724.82亿元，下降22.3%，其中，住宅销售额下降22%。
面对楼市持续低迷，去年7月28日，中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”。随后，从中央到地方，相继出台上百条政策助力“保交楼”，郑州、武汉、长沙、昆明等多个城市也开启了轰轰烈烈的“保交楼”行动。其中，郑州市在9月6日印发文件提出，大干30天，确保全市停工楼盘全面复工。
今年1月3日,省政府召开新闻发布会再次明确，将把握好“增、扩、优、化、强、促”六字方针，即增融资、扩需求、优供给、化风险、强服务和促转型。
去年，我省部分银行将首套房贷利率由5.88%的标准调降为4.1%。今年1月29日，省会郑州部分银行更是将首套房贷利率降至3.8%，二套房贷利率保持不变，成为第一个执行首套房贷利率“不设下限”的国家中心城市，这也引发了市场关注。
受访多位专家表示，河南今年从提振市场信心90条措施，到下调住房商业贷款首付利率，再到今年省政府工作报告提出“激活房地产市场，落实首套房贷款支持政策”……频频吹来的政策暖风及救市的各项举措，不断释放“稳”的能量，让房地产市场如久旱逢甘霖。
房企或将迎来洗牌
新的市场形势也在倒逼着楼市变革。
2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示：“这意味着，在房地产新发展模式中，各地在推进现房销售方面确实已经有了实质性的探索。”
“现房销售是国际惯例，也是我国未来楼市政策进一步优化的方向。”中国商业经济学会副会长宋向清说，“未来预售房门槛将会越来越高，越来越少，并将逐渐淡出房地产市场。”
现房销售有利于保护消费者权益，但对房地产开发企业经营能力是个挑战。
“现房销售背景下，房地产行业洗牌将在所难免，实力强、品牌佳、信誉好的房地产企业将成为楼市的主导者，无实力、无品牌、无信誉的房地产企业将寸步难行。”宋向清说。
那么，预售制度改革和现房销售是否意味着未来将取消预售制?
“现房销售全国大范围推广的可能性相对不高，更多的城市仍将继续采取预售制。”中国银行研究院研究员叶银丹表示。
宋向清认为，取消预售房考验的是决策者的魄力、开发商的实力、资本市场的效力。最关键的是，多层次多形式融资体系的建立健全和完善是政府部门不得不面对的重要议题。
“预售房制度一旦落地实施，就意味着开发商不能再依靠预售获得前期开发资金，过去买块地、围圈墙、画张图就可以掘金的房地产行业的‘黄金’时代不复存在。”宋向清说。
受访多位专家表示，取消预售制对于房地产企业来说意味着失去了一个重要的融资渠道，增加了开发商的融资压力，尽管现房销售能够有效规避风险，但应稳步推进，逐步提高现房销售比例，而非短时间内全面铺开，更不会完全取代预售制。
小阳春来了吗
根据郑州市房协公布的数据显示，1月份，郑州市商品房销售8210套(间)，其中商品住宅销售4920套;二手房共成交5711套(间)。而去年12月份，郑州市商品房销售7971套(间)，其中商品住宅销售4556套;二手房共成交4185套(间)。
这一增长变化，是否预示着河南全省房地产交易正在回升?
“近年来，随着河南城镇化率不断提升，以及产业发展对人才的引进等因素，无形中增加了新的楼市需求，而这种需求对河南房地产市场具有积极作用。”严跃进说。
“目前，自新冠肺炎病毒‘乙类乙管’实施之后，生产生活秩序正有序恢复，加之消费者前期压抑的住房消费需求逐渐释放，从而推动楼市正逐步复苏。”刘社说。
“在如今的市场中，房子的居住属性正在得到回归，购房者更青睐于‘优中选优’，会在购房承受能力范围之内优先选择各维度较为优秀的楼盘。”严跃进说，对于如何赢得消费者青睐，需要开发商做深度思考。
“眼下河南楼市各项措施的‘春雷’已经响起，需要给市场、给房企一个助跑的时间。”刘社说。
“当前利好楼市的诸多因素正在集中发力，楼市止跌回升的趋势明显，楼市的春天正在向我们款款走来，越来越近。”宋向清说。
