“旧改之王”佳兆业集团控股有限公司(以下简称佳兆业)近日出现担保理财产品兑付逾期的危机(以下简称“理财门”)。中国商报记者了解到，经过多轮发酵，目前佳兆业已提出了初步兑付方案，双方仍在僵持。值得注意的是，作为“旧改专家”，佳兆业有大量城市更新项目在手，且中期财报显示其已跻身“绿档房企”之列，这能否为其未来发展提供支撑?
佳兆业正探讨补救措施
11月9日夜间，佳兆业发布公告表示，深圳锦恒财富管理有限公司(以下简称锦恒财富)已发行若干理财产品，到期后没有赎回该等产品。公司之附属公司佳兆业集团(深圳)有限公司已就该笔款项提供若干担保。佳兆业正在确定所涉金额及针对此问题探讨补救措施。
该事件要追溯到11月4日，一则关于佳兆业理财产品逾期的截图在业界流传。截图对话称，目前佳兆业的流动性出现问题，今天到期的产品出现逾期，之后的产品情况也不容乐观。
据悉，佳兆业通过锦恒财富布局总本金119.13亿元，预期到期的利息达8.75亿元，合计127.88亿元，此次逾期规模约为3亿元。11月5日，深圳有关监管部门召开专题会议，佳兆业的流动性问题在会上被讨论。同日，佳兆业拟处置的资产清单曝光。
11月8日深夜，佳兆业发布致歉通知，称对各位投资人带来的困扰深表歉意，公司正在加快深圳、上海等地优质资产处置，回笼资金用于兑付财富产品;梳理可抵押资产，为财富产品提供兑付保障;加快在售地产项目销售，实现快速回款。
佳兆业的初步兑付方案显示，其未来一年内或将处置18个项目，总面积144万平方米，总货值818亿元，对应银行融资额203亿元。
对于佳兆业遭遇的“理财门”，地产分析师严跃进对中国商报记者表示，佳兆业此次危机源于理财产品，目前很多房企对金融理财涉足太多，大量风险由此传递到房地产行业，下一轮监管层可能会对房企做金融理财的行为进行严管。
美元债或是佳兆业最大隐患
实际上，佳兆业的财务危机早见端倪。作为地产行业美元债规模超过百亿美元的三家房企之一，佳兆业以153.8亿美元的美元债规模紧随恒大之后。
数据显示，佳兆业目前流通美元债18只，余额为115.74亿美元，而且票面利率较高，有12只在10%以上。仅今年以来，佳兆业已经累计九次发行30亿美元优先票据，票据利率在10.875%-11.95%之间。在偿债方面，佳兆业有一只4亿美元的债券将于下个月到期，未来12个月内更有32亿美元债到期，偿债压力较大。
值得注意的是，惠誉、标普、穆迪三大国际评级机构都将佳兆业评级下调。例如，10月27日，惠誉下调佳兆业长期外币发行人违约评级(IDR)，由“B”下调至“CCC+”; 11月9日，惠誉再次宣布将佳兆业长期外币发行人违约评级、高级无抵押评级从“CCC+”下调至“CCC-”。
“上市房企最怕被下调评级，这对房企的股市和债市都会形成较大压力。被下调评级的房企后续融资难度会明显加大，融资成本也会大幅攀升。”上海中原地产市场分析师卢文曦对中国商报记者坦言。
诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪也对中国商报记者表示，出现资金流动性危机更多是由于房企长期的运营问题导致的，并非阶段性混乱。“理财门”事件对佳兆业影响不小，三大评级机构下调评级也是根据其未来经营状况作出的理性判断。这些都给房企一个警示，只有把握自身经营的房企才能保障稳步发展。
汇生国际资本有限公司行政总裁黄立冲则对中国商报记者表示，佳兆业最大的隐患在于美元债，而并非理财危机，只是理财产品最先暴露出问题。实际上，当前房地产行业融资无论是通过承兑汇票、人民币债券、美元债还是民间融资的途径，其面临的形势都很严峻。
大量城市更新项目能否为其提供支撑
值得注意的是，作为“城市更新第一股”，佳兆业最大的底牌在于其有大量城市更新项目在手，且已跻身“绿档房企”之列，这些更新项目能否为其未来发展提供支撑?
数据显示，截至今年6月底，佳兆业共有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，按货值计算，两大一线城市深圳和广州两地占比达到73%。按照佳兆业的初步兑付方案，其未来一年内或将处置18个项目，总货值818亿元。
而在财务数据方面，截至今年6月底，佳兆业的三道红线全部处于绿档，并有持续向好趋势，其剔除预收款的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍。
卢文曦认为，这个兑付方案的项目较多，货值较高，对公司而言确实是个救急的方案。佳兆业手持大量“余粮”也无疑是好事。但城市更新项目投入周期长、投入资金大，仍存在很大变数，企业还是要老老实实做项目。
关荣雪也认为，从沉淀资产来看，佳兆业确实手持较多旧改项目，若按预期进程推进，未来其将具有一定抵抗风险的信心。但当前房地产市场调控不断收紧，降温特征凸显，去化进程或存在周期延长的可能。因此，佳兆业长期危机能否解决具有很大的不确定性。严跃进补充道，佳兆业手持的城市更新项目多位于市中心，本身是较好的资产，但在新冠肺炎疫情背景下，项目出售不确定性加大，接盘人会更加挑剔。
黄立冲甚至直言，一直以来，房企之所以能融到大量资金是因为其资产可以抵押。但如果这些资产在短时间内被出售还债，其回收率大多只在30%-50%之间。佳兆业提出的兑付方案只是缓兵之计，投资人接受了此方案也很难保证公司不会再次违约。他预计，“我对未来佳兆业走出危机并不乐观，并不是因为其走不过理财兑付危机这一关，而是因其很难处理自身美元债到期的问题。”