在一线城市，政府指导价正在失去效力。
越来越多的中小城市加入到首套房贷首付20%的队伍中。而广州已经先行一步，21日下午，四大行同步下调广州地区房贷利率。
上周，重庆以及江西、山东等省份的部分城市率先“松绑”房贷政策，将首套房贷的首付比例从30%降至20%，但事实上，远不止这些城市。
第一财经从多个非“限购”的中小城市了解到，虽然没有做到全面普降，但在实际操作中，两成首付并不少见，甚至部分地区已通过开发商优惠等形式做到了事实上的一成首付。
在一线城市，政府指导价正在失去效力，买卖双方按照市场价成交，银行按照实际成交价放款，指导价日渐虚设。
不仅如此，第一财经记者也从多位地产中介、贷款中介以及银行人士处了解到，目前房贷利率正在酝酿新一轮下降，以支撑银行住房按揭业务的增长。
广州已经先行一步，从2月21日起，四大行同步下调广州地区房贷利率。其中，首套房利率从此前的5.6%(LPR+100BP)下调至5.4%(LPR+80BP)，二套房利率从5.8%(LPR+120BP)下调至5.6%(LPR+100BP)。
“按照目前的趋势，未来肯定再一次下调。”广州某银行人士对第一财经记者说。
降低首付、下调利率
在重庆，2成首付如今已成为房地产中介话术中的重要内容。
一地产中介向记者推销房源时表示，首套2成首付下，最近咨询的人数也有所增多，如果是二套房，在还清贷款的前提下，最低可以做到3成首付;首套房贷利率最低为5.46%(LPR+80BP)，而去年一度达到5.8%(LPR+120BP)。
“已经是很低的了。”该中介说。
在广东惠州，房产促销大战如火如荼，有抖音号甚至打出爆降一半的口号，但记者联系当地销售，对方却表示，降价一半是不可能的，但9折基本没问题。
在惠州大亚湾，部分海景楼盘通过“送两成首付”的方式吸引看房客，某中介对记者解释称，虽然银行依旧是3成首付，但开发商会通过“送两成首付”的形式优惠返还，已达到1成首付的效果，降低买房者的首付压力。
大亚湾是广东楼盘价格波动的“先锋”，涨得快，降的也快，根据贝壳找房数据，该板块目前价格在12000元/㎡-18000元/㎡之间。
在广东潮州的部分楼盘，利用春节返乡契机，打出了“返乡置业8.5折”的口号，目前该地依旧是坚持首套3成首付，但二套最低可以做到4成首付。
在内蒙古，一位银行业人士对第一财经记者表示，该地区虽然普遍是3成首付，但在实际操作过程中，可以根据买房人的征信报告、银行流水，做到部分优质客户2成首付。
当然，各地自行下调房贷首付比例，也是有章可依的。
根据央行2016年“银发【2016】26号”文，在不实施“限购”措施的城市，居民首套住房原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30%。而对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
在此基础上，人民银行、银监会各派出机构按照“分类指导，因地施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。
中小城市，不仅首付比例有所松动，贷款利率也有望进一步下调。
比如，上述内蒙古地区银行人士明确表示，后续房贷将会下调。潮州一楼盘销售人士也表示，合作银行正在酝酿下调房贷利率，很快就会有新的利率出来。
指导价日渐虚设?
在广东，目前全省基本执行此前首套5.65%(LPR+100BP)，二套5.85%(LPR+120BP)的房贷利率水平，但随着广州四大行集体下调，其他城市也将同步执行新的贷款利率标准。
“按照目前的趋势，未来肯定会再一次下调。”广州某银行人士对记者说。
个人住房按揭一向是银行的优质资产，相比其他资产，不良率极低，而去年一波严厉的房产调控政策，已经累及银行的住房按揭业务量。
对于已经实施“限购”措施的城市来说，尽管3成首付“铁打不动”，但却在其他方面出现了各种松绑的迹象。
在广州，去年8月31日，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。通知指出，成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。
同日，广州市住房政策研究中心发布《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》，共涉及96个小区，覆盖天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五个区域。
指导价也确实深入影响了广州新房以及二手房成交市场。
根据广州中原研究发展部数据，2021年，广州市二手市场成交宗数为117103宗(自助网签+中介促成网签)，同比上年同期(131009宗)明显回落10.6%。其中，下半年二手房成交表现低迷，仅成交41891宗，同比上年下降49.6%，为近几年的最低位水平。
指导价发布伊始，各大银行迅速跟进，均按照楼盘的相关指导价放款，而无法接受指导价的二手盘，也批量下架。
不过，到了去年4季度，就有媒体陆续报道，不同的银行开始出现了政策差异，部分银行的实际放款不再参考指导价，而是按照实际成交价。
“最近，银行放款已基本按照实际成交价了。”广州一位链家中介对记者说，今年成交有了明显的放量，尤其是年后，业主已基本不接受指导价了，所以，APP上仅展示指导价，而实际的放盘价远不止如此，不过最终的成交价格都是可以谈的。
“相当一部分银行是按照实际价放款的，我们最近的成交，都是按照实际价放款的。”广州另一家小型中介人士也对第一财经记者表示。
另外，此前据媒体报道，广州一手房限价政策传闻有所松动，今年相关部门拟对刚需及豪宅项目采取“分级备案”政策，针对豪宅的限价政策将放松。
对此，广州市住建局相关负责人表示，广州一直以来都实施严格的住房价格指导，但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑的，并实施动态价格指导，没有按价格专门去设置一个红线。每个楼盘每个时期备案价会有所波动，目前限价政策并没有放松。